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中国楼市已到中年

发布时间:2020-07-13 10:29:13 阅读: 来源:旋塞阀厂家

从2009年四万亿投资刺激计划算起,时隔5年,中国房地产市场再次回到了需要政府“救市”的历史窗口。

上一次的矫枉过正依然记忆犹新,以至于学界对于房地产市场的命运产生了前所未有的争议,争议的焦点已经不再是房地产黄金时代还能维持多久的问题,而是楼市会不会崩盘。一轮唇枪舌剑下来,市场似已达成共识—在中国城镇化进程尚未完成之际,崩盘几无可能,但楼市已到中年,“房子只涨不跌的时代已经一去不复返。”

真正的市场拐点已到

从温州到杭州,从杭州到北京,楼市方向转变的节奏似乎正在经历着从量变到质变的最后一级跳跃。虽然明显的暴风雨尚未来临,但从近两个月来看,国内楼市传出来的各类降价、砸盘、倒闭、转让等消息,让敏感的人已经能感觉出风雨欲来前的信风。判断风向的方法很简单,在没有新的政策打压的情况下降价,是真的降价。

野村证券是外资投行看空中国房地产市场的代表,其在研报中表示,中国住房市场的供给过剩和房地产开发商融资困难,一起导致了楼市的冷却,房地产市场的调整已经不再是是与否的问题,而是有多严重的问题。中国农业银行首席经济学家向松祚也认为,中国房地产泡沫非常严重,楼市拐点已经来到。

国际资本的逆流,是造成这次资产价格变动的外部显性条件。向松祚认为,按照目前美联储退出QE的节奏,最迟会在今年10月份完全退出购债,明年一季度,美联储可能会开始缓慢加息。

除了治疗白癜风医院来自外部的压力,中国经济内部的结构调整是房地产市场风向转变的最根本原因。金融地产不分家,而金融的核心是利率,利率水平是一切资产价格的衡量标准,当前对房地产市场打击最大的正是利率的变化。如今,数千亿的储蓄资本已经通过金融创新实现了市场化,且规模仍然在滚雪球式的增长,假以时日,全社会融资成本将大幅提高,房地产必将受到重击。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示,利率市场化之前,房地产作为载体,让中国高收入家庭有了财富保值的方式。利率市场化之后,白领阶层可以通过购买理财,高收入阶层可以通过信托实现较高回报,人们会理性的思考到底还需不需要买房投资。

转折点不等于崩盘

楼市迎来拐点毋庸置疑,不过,外资投行们危言耸听式的“崩盘论”,并没有得到国内主流学界的承认。独立财经评论员马光远表示,不管是官方的统计数字,还是一些开发商资金链断裂跑路的消息,都证实中国房地产市场在经历了2013年的量价飞涨的繁荣之后,的确迎来了历史上最严峻的转折点。

“但转折点并不等于崩盘”。马光远认为,中国的城镇化依然是推动房地产市场发展的强劲动力,从世界各国的房地产业发展史来看,房地产崩盘都是在城镇化完成之后,如果真要崩盘,也是在中国城镇化进程结束之后。在他看来,要谈“崩盘”,至少要到2017年之后。

与马光远持相同观点的还有很多人。他们认为,中国楼市过去十年所表现出来的“黄金”时期已经终结,楼市开始进入“中年”。“我们必须承认,目前中国的商品房供需失衡不是区域性、结构性的,而是整体性的,除非将考察的区域划得非常小。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为,结合预期变化、利率市场化以及供需失衡等因素分析,中国房地产市场不会因为政府出台政策而出现显著的变化,因为中国的房地产市场已经走过了青年,进入中年的成熟期。

“拐点论”、“中年论”之外,还有“秋天论”。清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为,当前中国的房地产行业虽然出现了比较明显的衰落,但房价不会像美国2007年、2008年那样大规模的下降,主要原因在于,现在已经持有房产的中国家庭不会像美国金融危机时期美国居民那样被迫抛售,所以整个房地产行业将进入“秋天”,而不是“冬天”。(北京晨报,记者 孙春祥)

楼市“真摔”

最新统计局数据显示,受信贷紧缩等因素影响,4月70个大中城市房价涨幅继续趋缓,尤其一线城市新房和二手房涨幅环比涨幅均出现明显下降,北京二手房更是自今年来再现环比价格下降。尽管不少地方展开救市,央行也在不久前释放定向宽松房地产市场的信号,但分析人士认为,房地产行业今年的整体下行趋势将持续。

国家统计局昨日公布数据,4月70个大中城市中,无论新房还是二手房环比上涨的城市个数均在减少,而持平和下降的城市个数则在增加。

“70个大中城市房价走势总体平稳小幅上升,但涨幅收窄。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟就数据解读称,4月新建商品住宅价格环比综合平均涨幅为0.1%,比3月收窄0.2个百分点;二手住宅价格环比综合平均涨幅为0.2%,与3月份相同。

今年以来,全国房价整体下行趋势明显。根据链家地产数据,目前,二手住宅价格指数已连续4个月出现同比、环比双双下降,新建商品住宅价格同比、环比指数也连续3个月双双回落。一二手住宅价格环比涨幅均降至2013年以来最低。

链家地产市场研究部张旭认为,“目前全国的市场状态类似2011年下行周期初期阶段,而不同的是,2011年作用于市场的主要下行力量是限购政策,而今年影响因素更多且偏重基础政策和市场关系,如持续收紧的信贷,不动产登记制福州治疗银屑病度、税费环境以及市场供需关系。”

值得注意的是,从4月份开始,大量二线城市和部分一线城市加入降价阵营,这一点在二手房市场表现尤为明显。

统计局数据显示,与3月相比,4月新增加的降价城市13个,多为西安、成都、济南、青岛、福州、长春等二线城市,而四大一线城市中,北京是首个价格环比下降的城市。与1月份的结构性价格回落不同,4月份北京楼市已表现出真实降价轨迹。另外,4月份上海二手住宅价格也出现了自2012年市场回暖以来的首次价格止涨。

一线城市房价出现明显松动,加之偏紧信贷和观望情绪主导下楼市成交低迷,房地产投资增速也出现明显下降并拖累经济增速下行。在此背景下,市场对房地产市场担忧情绪日盛。

对此,发改委宏观经济研究院经济研究所副所长宋立稍早表示,当前对房地产风险有所夸大,“目前房地产市场处于阶段性均衡状态,由于城市化远未完成,刚需没有释放完,房价也仅是阶段性调整,不会出现大的趋势性下降。”

一个好消息是,进入5月份,楼市信贷偏紧的状况有望改善。央行在一周前召开的住房金融服务专题座谈会上就明确提出禁止商业银行停发首套房住房贷款,以保障居民刚性住房需求。市场解读为,这是央行释放定向宽松房地产市场的信号。

“从目前的信贷市场看,持续收紧的信贷环境对于首套刚需的影响较大,而这些基本都是合理购房需求。这部分群体的批贷、放贷周期延长、利率上升导致的购房成本增加,对于市场的良性发展并不有利。”张旭说。

但张旭也强调,基于提振房地产市场角度采取的较为宏观的政策放松暂时还不会出现,也不排除政策对非刚需购房群体或其他市场主体继续从严的可能。4月以后,在首套自住商品房方面的放松或使得一部分需求回归市场,但房地产行业今年内的整体的下行趋势将仍然持续。(上海证券报,记者 梁敏)

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网友热议:地方贸然救市无异饮鸩止渴

松绑限购、松绑首付、松绑公积金……据媒体报道,截至目前,已有十余个城市传出“限购令”放松的传闻,有专家预计有超过30个城市存在放松调控的可能。不少博友认为,中国房地产市场全面调整已经开始,地方贸然“救市”无异于饮鸩止渴。有博友建议,应加快解决地方政府的财政问题,推进房地产税立法等房地产调控长效机制建设。

救市吹大泡沫

随着越来越多城市加入“救市”大军,地方政府该不该救市成为博友争论的话题。

博友“董登新专栏”表示,目前给楼市限购令松绑,不但救不了房市,相反,这一主张如果付诸实施,其后果可能是饮鸩止渴,不可收拾。博友“只识吹水”也指出,房地产市场还是要遵循市场规律,房价都未见明显下跌就喊救市,这样只会将经济泡沫越玩越大,一旦破裂不堪设想。

博友“光远看经济”则认为,房地产要守住底线思维,如果房价的下跌,房地产的回调严重冲击宏观经济,引发中国经济的系统风险,一定要救。但能救到什么程度恐怕要探讨,期待像2008年之后房地产飙涨不现实。

至于多地接连出现的松绑措施能否达到救市之功效,博友“易宪容”认为,地方政府希望用行政性方式来救楼市,即维持当地房价稳定或不下跌,所起到的作用是十分有限的,甚至于这种救楼市会让投资者认为住房市场所面临的风险更高。

“中国房地产市场全面调整已经开始,无论是二三线,还是一线城市,希望通过放开住房限购来挽救楼市,所起到的作用也是微乎其微的。”博友“Super麦先森”说。

“拐点”尚存争议

楼市是否已迎来拐点?对此,博友观点尚存分歧。

“当我看到,很多即使在今年年初仍然认为房价不会跌,还会涨至少10年的人,纷纷开始出来喊救市的时候,我就知道,房地产的转折点真的到来了。”博友“光远看经济”表示,之所以从去年年底到现在一直判断房价下跌是大概率,就是因为支撑房价上涨的货币因素、供求基本面、经济周期、政策因素都已经逆转。博友“向松祚”也提出,2014年中国房地产市场迎来了真正的拐点。

不过,博友“贾康”认为,当下是“市场分化”而非“拐点”。博友“刘晓光”也表示,今年地产供求结构并没有多大变化,所谓的拐点论,不过是短期需求的压抑。其中,最大制约就是信贷的收紧。商业银行作为市场主体,自然不愿做亏本买卖。

长效机制待建

面对当前的中国楼市,不少博友认为,房价应该让市场做主,政府应加快解决地方政府的财政问题,推进房地产税立法等房地产调控的长效机制建设。

据媒体报道,一些开发商称,地方仍难改依赖土地财政惯性,“房价还没怎么跌,地方政府比我们还着急”。对此,博友“易宪容”指出,地方政府希望给住房限购政策松绑救楼市,以此来稳地价来化解地方财政风险已经行不通了。从现代发达国家所走的路来看,解决地方政府的财政问题,土地财政不是长远之计,开征房地产税才是正途。

博友“刘晓光”建议,应加快建立住房政策性银行,政府以贴息来保障刚性需求。(经济参考报,记者 李保金 整理)

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