房地产行业现状分析以及市场化改革状况调研

中国社会对房地产行业的态度发生了微妙的变化。

 中国在过去几年曾有几次针对房贷的紧缩政策，但此次银行业本该习以为常的举措却引发市场担忧。24日，受累于房地产市场信贷收紧，中国A股市场收出了中阴线。

  “中国房地产业感受到了前所未有的压力。这个压力不是来自于政府，而是来自于市场。”广东金融学院院长陆磊说。

  此前，关于中国楼市的悲观预期已不断蔓延。究其原因，一是因为房地产信托频繁出问题;二是有证据表明中国二三线城市的房地产泡沫出现破裂。

  总部位于上海市的光大证券对2012年以来中国信托市场的违约事件进行了梳理分析。其研究报告认为，信托违约事件大部分集中于房地产信托计划，其中二三线城市的房地产信托计划又占到大头。

  报告称，一线城市的房地产信托计划违约风险多由项目之外的道德风险问题引发;而二三四线城市的房地产信托风险则多由项目本身资金链出现问题而致。

  这与2013年以来中国房地产市场出现的分化格局也是合拍的。

  去年，中国40个大中城市中，一线城市的土地溢价率是二线城市的近2倍，三线城市的近3倍，整个市场结构性分化极为明显。中国国务院发展研究中心的一份调研报告称，三四线城市出现泡沫破裂现象。

市场化改革状况调研

在过去的几十年来，房价一直是处于猛增态势，政府虽然进行了几次的调控，但是对于消费者来说还是越调越涨以导致了楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定的过程。

2013年房地产宏观调控政策已基本完成预期目标，调控深化的可能性依然很大，可以肯定，因2013年国内房价的“桀骜不驯”，2014年楼市无疑将接受政府的“再教育”。

展望2014年，中国房地产市场政策走势趋向于稳的基调，局部可能会出现微调与收紧现象。2014年的楼市表现可能形式多变、综合复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。但总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。现判析如下：

一、2014年限购令政策不会退出

近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无处不在随时显现。行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。

目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市。

以“限购令”为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。以广州为例，广州在年底刚刚加码楼市限购措施，随后又提出2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。

二、2014年将是行政性调控向市场化改革的过渡

2014年区域分化的态势将延续，一二线供求格局难改，房价上涨压力下仍是调控焦点区域，三四线城市房地产问题的解决在于新型城镇化的建设力度。房地产调控继续收紧，地产调控政策在2014年处于摸石头阶段，各地开始试点。事实上，新一届政府一直在关注房地产市场的变化，不提“调控”不代表不调控了。

2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进，都将给这个敏感行业带来更多的未知数。同时，要继续做好房地产市场监管，坚持开展房地产市场形势分析，研究房地产市场调控的长远机制。此外，包括经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。

2014年是我国整个房地产新一轮改革的元年，我们未来整个房地产市场已经进入了一个新的周期，众多房企对中国经济结构的调整转型非常期待。毋庸讳言，在现实版的调控政策诉求上，我们显然过多地强调了短期调控目标，尤其是房价控制目标。

三、2014年不同城市的量价走势和政策导向的分化继续加剧

十八届三中全会召开，各个城市也都密集的推出了“京七条”、“沪七条”、“深八条”，这些热点城市响应国家政策，都在做区域性或者自发性的调控，这些动作到2014年还是会产生一些后续性作用。从大经济环境来看，经济会议上释放的信号也是稳中求进，货币政策不会很宽松，或者马上流动性增强，这就意味着房地产这种资金密集型的行业，不会出现大幅度的波动。回归到市场层面，2014年楼市走向会更趋向于市场化，尤其是北京市场，未来会向着更加尊重市场的角度发展。政策调控这只无形的手会慢慢的撤出市场，并通过自住型商品房等改变供应结构来实现市场的自我平衡。

面向2014年房地产市场将继续趋凉，全年商品房的销售面积和销售金额跟去年相比不会有起色，所以2014年房地产企业的利润同比增速几乎没有或者略微下降。

2014年房地产将会出现新的量价走势，每个地区的房价走势和当地的政策将继续加剧。一线城市和热点二线城市供不应求压力将持续，房价上涨压力依然突出，政策有加码的可能性。与此同时，多数二线城市供需均衡、价格平稳;大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求。

四、房地产宏观调控受《决定》的影响仍将持续

无论是十八届三中全会公报，还是《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)，本次会议相关文献提及房地产的内容有限，有关表述往往简明扼要甚至轻描淡写，如何推断和预测三中全会后房地产政策的新趋向?三中全会《决定》提出市场在资源配置中的决定性作用，并强调经济体制改革的所有领域均须遵循这条规律。可以预期，去行政化调控，回归市场化方向将成为房地产政策的必然选项。

由于房地产的特殊行业属性，这些从宏观全局到相关专门领域的综合系统改革将不同程度地对其产生影响，甚至将深刻改变行业发展格局。比如《决定》对于政府与市场关系的厘定，对于市场在资源配置中决定性作用的强调将有助于扭转房地产调控中的行政化偏向;提出鼓励金融创新，提高直接融资比重必将改变房地产行业融资环境;对于新型城镇化的改革推进将根本改变我国城乡格局、城市格局从而改变房地产市场格局等。

注重短期目标，忽略长期诉求给行业发展带来的弊端是显而易见的，它容易导致政策的短期化取向，关注短期效应，追求短平快，忽略中长期的供求平衡问题和结构调整问题，忽略基础制度的完善优化，忽略长效机制的构建与改进。

五、2014年全国的房价又会呈现房价不断上涨

2014年房价还会继续上涨，没有可能下跌的。2014年房价没有下降的理由，一是基于经济体制改革之需要，没有房地产，保增长不可能实现。二是基于调控长效机制建立短期不可能，因其土地制度与户籍制度及财税制度需要进行改革。

对于2014年房地产市场的预测不绝于耳，“看涨”、“看跌”、“看稳健”。2013年，红麦舆情在一项关于“如果2014年你出手买房，原因是什么?”的调查显示，认为“投资赚钱”占比24.85%;“个人自主需求占比29.45%;“结婚，不得不买”占比14.11%;“改善居住环境”占比19.33%;其它12.27%。另外，在“你觉得明年房价走势如何?”的调查中，认为“继续大幅上涨”占比31.29%;认为“下跌”占比23.93%;认为“上涨，但涨幅收窄”占比23.31%;而“不好说与现在持平”占比21.47%。

从目前的形式来看，2014年房价走势上涨趋势明显，当然如果政府重磅出击，房价也会有下跌的可能。对于2014年房价预测，没有人的答案是完成正确的，因为楼市本就充满变数。至于现在是否适合买房，只要资金充足，有购房需求，肯定是可以买的。

实际上房价全国基本都在涨，这是和国家整个经济发展的大趋势相一致的。如果经济不好没有钱，老百姓没钱，银行没钱，房地产就不行。这是一个方面，第二方面是我们现在的经济发展阶段决定的。讲市场供求关系，拿“供”来解决“求”的问题，目前在中国行不通，因为它的“求”全集中在大城市，中小城市则没有出路。

六、2014年房产税征收会渐行渐近，高端楼市或将受到房产税的强力冲击

中国地产在房地产领域更注重于用市场化手段或规律来调整2014年发展思路，把握经济运行的发展脉络作出准确的投资。最后，笔者结合当前的房地产税、长效机制建设、楼市调控思路展开。